认购倍数最高106倍 公募REITs发行提速 市场热度攀升

今年以来，公募REITs市场常态化发行进程明显加快，新产品申报募集、存量产品扩募以及新玩家入局等多线并行。近期，银华绍兴原水水利REIT以106倍的网下认购倍数创年内新高。此外，华夏南京交通高速公路REIT、中金联东科创REIT、易方达华威农贸市场REIT等各资产类型“首单”产品扎堆上市或排队上市。

截至10月24日，已有18只REITs产品上市，发行总规模约为442.25亿元，远超去年全年。在REITs扩募方面，保障性租赁住房、能源、产业园等资产类型的多只REITs陆续启动扩募工作。行业研究人士认为，今年将成为REITs发行大年。政策利好和长端利率下行背景下，REITs市场二级表现明显修复，一级市场发行加速，市场关注度显著提升。

10月17日，银华基金发布公告称，银华绍兴原水水利REIT在网下询价阶段拟认购数量总和为137.84亿份，为初始网下发售份额的106倍，刷新今年公募REITs网下认购倍数新高。该REIT原定于10月21日至23日进行募集，但由于公众投资者累计有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，因此提前结束募集。

近期发行的华夏南京交通高速公路REIT、招商高速公路REIT和中金联东科创REIT同样受到青睐，纷纷出现超募现象。Wind数据显示，截至10月24日，公募REITs年内发行数量和规模分别为18只和442.25亿元，较2023全年增长157.14%和116.73%。公募REITs的底层资产类型已拓展至八大类，包括保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、园区基础设施、能源基础设施、生态环保、水利设施、消费基础设施等。

自2021年6月21日首批9个基础设施REITs试点项目挂牌上市以来，短短几年间，我国公募REITs市场从无到有并稳健发展。国家发展改革委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》标志着具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行的新阶段。10月初，国家发展改革委副主任刘苏社指出，支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，深化投贷联动试点合作。

Wind数据统计，截至10月24日，共有26只REITs基金等待上市或扩募，广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金、工银瑞信蒙能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金、易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金、南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金等多只REITs首发申报处于“已问询”状态。

在国内经济结构调整和市场利率走低背景下，公募REITs配置价值受到各路资金青睐。今年以来，公募REITs迎来反弹行情，尤其是前三季度，中证REITs全收益指数年内涨幅一度超过13%。Wind数据显示，全市场已上市的45只产品中，前三季度有38只产品二级市场价格取得正收益，其中20只涨幅超过10%。华夏北京保障房REIT以30%的涨幅领跑。

鹏华基金基础设施基金投资部基金经理刘一璠分析，REITs资产价格表现亮眼主要受益于三方面：一是广谱利率下行，REITs作为强制性高比例分红的资产类别受到市场广泛关注；二是二季报显示上市REITs底层资产经营情况整体稳定；三是REITs相关制度及政策不断完善，有助于市场长期稳定发展。

博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，由于政策持续推动与监管体系不断提升，REITs市场逐步成熟，提高了信息透明度和市场稳定性，增强了投资者信心和市场吸引力。

进入10月份，公募REITs市场迎来调整，中证REITs全收益指数年内累计涨幅缩窄至8%左右。中泰证券研究所表示，近期受强力的政策支持及经济刺激计划，股票市场企稳回升，对REITs市场资金形成一定的虹吸效应，建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，并注意防范回撤风险。开源证券认为，在债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比。华泰证券则认为，权益市场修复、REITs新上项目增加对资金起到一定分流作用，政策落地传导至基本面修复仍需时间，建议关注业绩稳定的资产，对于基本面走弱的项目保持谨慎。后续市场将进入增长政策验证期，若宏观数据修复则关注弹性较强的板块。