胡国威专栏｜股市畅旺，楼市就可翻生？

「我只股票蟹了十几年，竟然可以返到家乡……」在内地的政策救市下，刺激香港股市反弹。这是一位朋友聚会时由衷地吐露的心声。「但我层楼就……」他无奈地继续说。

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毫无疑问，最近两星期香港股市的畅旺，近年罕见。之前一片悲观突然转变为完全乐观，股民从炒美股转战炒港股，市场气氛如同天壤之别，难怪另一位朋友表示「近两星期炒股开心过返工」。

股市旺，本地楼市有没有受惠？

所谓受惠，可能要视乎我们从哪个角度看。如果说销情畅旺，的确，一手市场的新盘表现对办。至少，当多个新盘倾巢而出时，接近首日可卖多少便卖多少，这也显示出发展商对市场需求的底线有了掌握。

但如果从销售价格来说，要说发展商交出亮眼的成绩，却稍嫌夸张。近期热卖的几个新盘，大多接近蚀本售出，有些仅能收回地价。即使如此，发展商表面上也保持低调。

因为太过高调推介大平卖，可能会再次造成劈价的印象，重演今年三月初全面撤辣后的情况。当时劈幅由起初的15%逐渐演变至20%，后来有现楼货尾甚至劈价40%。若新盘开价每次都低于前一次，只会让市民更不敢买，发展商最终只能作茧自缚，到时将会难以回天。

近日，地产建设商会执委会主席梁志坚在电视台访问时表示，楼市已经见底，未来将止跌回升，似乎也要为未来新盘的定价策略定调，所以是否受惠，一直只在于观点与角度。如果从销售价格来看，现阶段发展商可能未至于完全蚀本，但也只能做到资金回笼，难言赚大钱。未来一手楼能否加价，让发展商能卖楼赚钱，才算得上真正受惠。

对于其他业主来说，股市旺，他们是否就是赢家？从朋友的经验来看，暂时看不到。毕竟二手楼受制于一手市场，而从现水平来看，新盘似乎不会轻率加价，因为加价可能随时吓走潜在客户，尤其是新盘库存尚未减至理想水平。

因此，对于众多二手业主来说，他们依然需要忍受压力，尤其市场焦点及购买力大多集中于新盘，而非二手市场。二手市场要真正受惠，可能需要股市畅旺带来庞大的财富效应，令新盘的认购数远超过预期，供不应求下所带来的溢出效应，才能转化为同区的二手楼需求；或者，新盘开始出现溢价，使得二手楼看似便宜，才会吸引準买家转向二手市场。但这两个情况，似乎近期楼市尚未出现。

股市畅旺，虽然股票蟹货返回家乡，但香港楼价自高位回落近30%，在楼市都一地蟹货的情形下，想要回到高位却未必容易实现。

胡国威．网上平台《胡．说楼市》共同创办人网站：https://www.wuchatprop.com.hk